전세사기 반드시 알아둬야하는 피해 대처방법

전세사기는 임차인이 보증금을 내고 입주한 후 집주인이 보증금을 돌려주는 돈이 없거나 사적으로 돌려주지 않는 사기를 말합니다. 사회 초년생에게는 전세 보증금이 전부이기 때문에 피해가 어마무시합니다. 전세사기를 당하면 재기하기 어려운 경우가 많아 당하고 나서 피해 대처방법을 알아보겠습니다.

 

전세사기 신고하기

 

 

 

 

전세사기 유형

💦 전세사기는 크게 두 가지 수법으로 나뉩니다.

💡 Step 1

- 무자본 갭투자 사기로 실제 매매가보다 전세가를 높여 계약한 후 집주인이 매도해 차익을 남기는 방식입니다.

 

💡 Step 2

- 다가구주택 전세사기로 임대인이 여러 호실을 전세로 놓고 보증금을 돌려주지 않는 방식입니다.

 

전세사기 예방조치

💡 Step 1

- 시세를 정확하게 파악해야 합니다.

- 거주하려는 집의 매매가와 전세 시세 차이를 반드시 확인합니다.

- 매매가와 전세 시세 차이가 크다면 무자본 갭투자 사기의 가능성이 현저히 높습니다.

 

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국토교통부 실거래가 공개 시스템 바로가기

 

 

💡 Step 2

- 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

- 등기부등본을 떼 근저당권이 설정되어 있지 않은지 확인해야 합니다.

- 보증금을 받은 뒤 근저당권을 말소하겠다는 조항을 계약서 특약에 꼭 넣는 게 좋습니다.

 

👇등기부등본 확인하시려면 아래 버튼을 참조해 주세요!👇

등기부등본 떼 보기

 

💡 Step 3

- 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.

- 전세보증금 반환보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보험사가 임차인에게 대신 지급하는 보험입니다.

 

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💡 Step 4

- 거주하려는 집에 체납된 세금이 있는지 확인해야 합니다.

- 체납된 세금이 있는 경우 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없을 수 있습니다.

- 24.4.1부터 국세와 지방세 징수법에 의해 보증금 1,000만 원 이상 임대차계약 시 임대인의 동의 없이 국세와 지방세 열람 발급 가능하도록 개정되었습니다.

- 신청기간은 부동산 임대차계약 전 또는 임대기간 개시일까지입니다.

- 신청장소는 관할 세무서를 방문하거나 관할 행정복지센터에 방문하여 국세 지방세 완납증명서 발급이 가능합니다.

 

👇국세청에서도 확인가능하니 아래 버튼을 참조해 주세요!👇

국세청 바로가기

 

 

꼭 확인해야 하는 부분, 전세 계약 전, 후

💡 전세 계약 전

- 주변 매매가, 전세가 확인

- 주택 임대차 표준 계약서 사용

- 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

- 임대인의 세금 체납여부 확인

- 선순위 보증금 확인

- 확정일자 부여 현황 확인

- 전입세대 열람

 

👉 필수 확인 서류

- 등기부등본 : 소유자 = 계약자 확인 필수, 가압류, 근저당 등이 없어야 한다.

- 국세ㆍ지방세 완납증명서 : 집주인이 세금 체납 시 보증금을 받기 힘들다.

- 건축물대장 : 위반 건축물이 아닌지 의심, 소유주 = 등기부등본상 소유자

 

💡 전세 계약 후

- 임대차 신고

- 전입신고

- 전세보증금 반환 보증

 

전세사기 대처방법

💡 전세 사기 대처방법 순서

🗣 전세 사기 의심 정황

- 계약 당시 임대인의 국세, 지방세 완납증명서 확인 없이 등기부등본만 체크된 경우

- 계약 당일 또는 계약 중간에 임대인이 새로운 사람 즉, 바지사람으로 바뀌는 경우

- 임대인이 바뀐 것을 알게 되었지만 부동산에서 이 바뀐 정보에 대해 제대로 알려주지 않은 경우

 

💦 의심될 땐

-  바로 등기부등본을 발급받아서 소유권 이전 확인한다.

-  이전 임대인에게 연락을 취하여 새로운 임대인과 계약서 작성 후 보증보험 회사에 제출해야 한다.

-  새로운 임대인과 연락이 되지 않을 시 사기일 확률 99.9%이다.

 

🤩 해결하기

-  전세보증보험에 가입했더라도 아무런 조치를 하지 않으면 안 된다.

-  사기가 의심되는 상황일 때는 만기 3개월 전 만기일 퇴실 통보를 내용증명으로 전송한다.

-  바뀐 집주인의 신상 정보를 몰라서 반송되면 온라인 전자소송으로 공시송달 진행한다.

 

🤩 서류접수

- 전세계약 만기일까지 집주인에게 연락이 없을 시 빠르게 임차권등기명령부터 신청한다.

- 임차권등기명령 신청 후 등기부등본에 기재되어야 전세보증보험 반환보증 신청 가능하다.

- 만약 주소보정명령이 떨어지면 보정명령서와 신분증 지참하고 주민센터 가서 임대인 초본 발급한다.

- 임차권등기명령접수증을 제출하면 전세대출 상환 기한을 연장할 수 있다.

- 보증보험에서 보증금을 받은 후 은행에 전세대출금을 상환한다.

- 전세보증보험에서 보증금을 반환하기 전에 다른 곳으로 전입하면 보증금을 받을 수 없다.

 

😅 이행청구 신청

- 임차권등기명령문을 수령하거나 공시 송달이 확인되면 반환보증 이행청구 접수한다.

- 지역 센터로 전화해서 상담 예약을 잡는다.

- 주택보증보험사에 접수하러 가기 전에 반드시 필요 서류를 정독하여 확인한다.

 

👌 서류 통과 후 

- 담당자 배정 후 심사 통과까지 1 ~ 2개월 정도 소요하므로, 다른 집 알아보기 전에 참고한다.

- 전세금 지급 관련 절차가 끝나면 안내문에 따라 이사 갈 날짜를 보증보험사에 통보한다.

- 보증보험사의 동의 없이 임차권등기명령을 해제하면 나중에 손해배상 청구를 당한다.

 

 

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