주택임대사업자, 등록방법, 혜택, 주의점

서민과 중산층의 대표적 주거형태인 전ㆍ월세 시장이 최근 3년간 많은 변동이 있는 모습들이 나타납니다. 개인 간 계약이 민간 전ㆍ월세의 80%가량을 차지하는 국내 임대차 시장은 표면적으로 금리 인상과 수급 상황, 매매가 변동 등에 따라 급등락을 반복해 왔습니다. 정책이 불확실한 시장에 우리가 알아야 할 주택임대사업자로서 혜택과 주의점 등을 알아보겠습니다.

 

임대차 사업 알아보기

 

 

 

 

주택임대사업자는?

💡 정의란?

- 1호 이상의 민간임대주택을 임대사업 목적으로 취득하여 등록 후 임대하는 사업자를 말한다.

- 취득유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되며 임대 의무기간에 따라 공공지원ㆍ장기 일반민간임대주택으로 나뉩니다.

 

💡 등록조건

- 임대목적 주택의 소유자 및 소유예정자

 

💡 필요서류

- 소유자 : 건물등기사항증명서

- 소유 예정자 : 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서

👉 소유권 확보기한은 소유 예정자만 해당하므로, 위에 서류순서대로 6년, 4년, 3개월, 1년이다.

 

💡 등록방법

- 렌트홈을 통해 온라인 가능

- 사업자 주소지 지자체 방문등록가능

👉 렌트홈에서 로그인후 렌트홈 발급 ▶ 홈택스 발급

👉 직접방문에서 사업자 주소지 지자체 방문 ▶ 지자체 방문ㆍ발급 ▶ 세무서 방문 ㆍ발급

 

✨ 민간임대주택법과 세법에 따라 등록절차

★ 반드시 지키세요

- 주택임대사업자등록

- 임대차계약 체결

- 취득세 감면 신청

- 임대요건 신고

- 사업자등록 신청

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세금 혜택 알아보기

💡 혜택

- 주택임대사업자가 분리과세로 임대소득세를 신고하면 필요경비도 미등록사업자와 비교해 10% 많게 적용받음

- 공제도 400만원 정도

- 등록자는 수입금액 1,000만 워까지는 낼 세금이 없음

- 미등록사업자는 수입금액 400만 원까지는 세금을 내지 않음

 

👇개인사업자 대상👇

- 취득세의 경우 전용면적 60m^2 이하는 취득세 면제, 60 ~ 85m^2는 임대주택 20호 이상 등록 시 50% 경감

- 재산세는 40m^2이하 면제, 40 ~ 60m^2 이하는 75% 경감, 60 ~ 85%는 50% 경감

- 종부세 합산배제도 가능하나, 매입 시 공시 가격 수도권 기준 6억, 비수도권 기준 3억 이하면 가능

 

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💰 종합소득세 절세 조건

- 주택임대소득은 2,000만 원 이하 시 분리과세가 되고, 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고

- 종합소득세를 신고하면 임대사업자가 절세에 유리해 다음과 같이 요건을 만족해야 한다.

👉 국민주택규모 이하의 주택

👉 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하

👉 의무임대 기간 지켜야 함

👉 임대료 증액 제한 지켜야 함 (임대차 계약 대비 임대료 5% 이상 증액 불가)

👉 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자 등록

 

 

주택임대사업자 종합소득세 신고 시 주의할 점

💡 주의

- 임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 남긴다.

👉 지출한 경비를 남기면 복비를 지출할 때나 재산세, 종합부동산세, 대출이자 비용 등 모두 경비처리받는다.

 

- 감가상 가비 측정을 섣부르게 함부로 하면 안 된다.

👉 소득세 신고 시 감가상 각하면 미래에 주택을 팔 때 양도소득세가 늘어난다.

👉 자녀 증여나 상속을 생각하지 않는다면 당장의 소득세만 생각해 절세하지만 양도소득세가 늘어날 수 있다.

👉 자녀 증여나 상속은 감가상각이 유리하다.

 

 

 

주택임대사업자 필수 의무사항

💡 의무사항

- 임대사업자가 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한, 다가구 주택은 선순위 임대보증금을 설명해야 한다

💸 어길 시  과태료 최대 500만 원 부가 

- 소유권등기부상 부기등기 의무로 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여 소유권등기에 부기등기한다.

💸 어길 시  과태료 최대 500만 원 부가

- 임대차계약 신고 의무로 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항의 내용을 지자체에 신고해야 한다.

💸 신고해야 할 사항들을 안 할 시 세제 감면 제한되고 과태료 최대 1,000만 원

- 표준임대차계약서 양식을 사용해야 한다.

💸 어길 시  과태료 최대 1,000만 원 

- 임대료 증액 제한 의무로 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 시 임차인이 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 반환 청구가 가능하다.

💸 어길 시 과태료 최대 3,000만 원 

- 임대의무기간 10년 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 무단으로 양도할 수 없다.

💸 어길 시 주택당 과태료 최대 3,000만 원 

- 임대차계약 유지 의무로 임대사업자가 막무가내로 임차인에게 재계약 거절 및 해지를 할 수 없다.

💸 어길 시 과태료 1,000만 원

 

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💡 마지막 Tip

- 오피스텔 임대는 주택임대사업자 등록이 최우선으로 안정적

- 주택임대사업자  등록 시 취득세 감면 85%

- 주택 판매 시 비과세 받으려면 주택임대사업자 등록

- 임대 기간 동안 주택은 계속해서 임대

- 20년 동안 임대료 인상은 5% 이하로 제한

- 임대계약 시 전세보증금 보증에 가입 필수

 

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